SUMMARY OF THE MEETING ON THE AQUEDUCT OF COCO
On Wednesday August 15, 2007, Grupo Mapache sponsored a presentation in their main office in Playas del Coco, with the objective of informing clients, developers, real estate agents and general public, about the situation of the project to improve the aqueduct of Coco area.
Mr. Carlos Arroyo welcomed to nearly 50 people who gathered in the offices of Grupo Mapache; introducing at the same time to lawyers Pedro Muñoz and Carlos Darío Angulo of the Law Firm Arias y Muñoz, who afterwards explained about the guidelines and the trust agreement included in this project.
First, Mr. Arroyo referred to the fact that presently there is a series of rumors and comments about the project of the aqueduct of Coco; and for this reason he considered very important to provide this presentation, so that the persons interested wouldn’t be misinformed by people who talk about any subject without having the right information and real knowledge of the situation. That kind of people has spread ideas like investing in the area of Coco is not profitable because there is no water in the area, which directly affects the placement and sale of real estate assets in all the area.
Mr. Arroyo stressed on the idea that, given the progress of the initiative, which already has the trust agreement duly signed by all the parties involved; and it also has all the economic resources which have been provided by all the developers involved, there is no reason at all for this project not to be duly completed in the short term.
Also Mr. Arroyo referred to certain technical aspects of the Project; such as what has been done on the infrastructure matter and what is being considered to improve the aqueduct infrastructure of the Coco area, so that all the people and developers have the certainty that there will be availability of enough water services in all their houses.
Mr. Arroyo stated that presently there are four wells that provide the water to the aqueduct of Coco area. However, as part of the plans of the new project, seven more wells have been already drilled, three in the Coco area and four in the Sardinal area, where there are very good water sources.
At this time they are in the process of acquiring the piping system to be installed to bring the water to two reserve tanks that are planned to be built in the high area of the Coco, near the road to Playa Hermosa, from where the water will be put into the existing aqueduct, increasing this way the quantity and pressure of available water in the aqueduct.
Additionally Mr. Arroyo mentioned that they are defining where the pumping stations will be located to pump the water from the wells to the new piping system that will be added to the aqueduct.
There are 32 developers in total that are participating right now in the project, which have been classified as follows:
Big developers: 8 Services requested: 5,572 Participation rate: 86.8 %
Small developers: 24 Services requested: 874 Participation rate: 13.2 %
The total of new services requested by all the developers participating in the Project is 6,626; and it is expected that this new Project will provide among 8,000 and 10,000 new services, so that it is estimated that the demand will be covered for the next five years.
Mr. Pedro Muñoz referred to the water issue in the area of Guanacaste, stressing out on the idea that the problem is not lack of water, but instead, it is really a problem of lack of infrastructure to take the water from where it is available, to where it is needed.
Mr. Muñoz considers that this problem of lack of infrastructure is a generalized situation in Costa Rica; and it is more evident in the roads, ports, airports and the infrastructure to provide services such as water and power.
For Mr. Muñoz, the government has not been able of keeping and improving the investment in infrastructure during the last thirty years; and this has generated the problems that we all know in providing certain basic services such as water and electricity, very evident in the area of Guanacaste.
Mr. Muñoz mentioned that his Law Firm is very proud of being able to carry out this kind of initiative, as a way to support all the developers that they represent in the area; and that this project is already a reality, since the trust agreement is executed, that is, it has been duly signed; and because the project has all the required funds to be completed. Mr. Muñoz expressed the commitment of his Law Firm with the initiative and that he is sure that it will be a total success.
After that Mr. Carlos Darío Angulo referred to the phase in which the Project of the aqueduct of Coco is in right now, which is the trust agreement that will manage the entire project.
To start with, Mr. Angulo mentioned that in the Costa Rican Law it is very clearly established the possibility that one or more developers may create or develop at their own cost, the infrastructure required to access sources of water or electricity to provide these services to their projects. Once completed, this infrastructure must be transferred to the Public Institution in charge of managing and providing those services to the community.
It is also defined in the law that new developers that may take advantage of that new infrastructure to provide those services to their developments, must cover proportionally the investment according to the quantity of new services that they require; so that the developers that cover the original infrastructure may recuperate part of their investment.
This is a perfectly legal mechanism, but it had not been used up to now. The project of the aqueduct of the Coco area is the first effort to improve the existing infrastructure, and its Law Firm considers that this scheme will be the model to follow not only in the Guanacaste Province, but also in other areas of the country where it is necessary to create or improve the existing infrastructure.
The project of the aqueduct of the Coco area started two years ago with the society COCO WATER, S.A., which was formed by a group of developers that required improving the infrastructure of the aqueduct of Coco to provide potable water services to their developments in the area.
This society started conversations and negotiations with Acueductos Y Alcantarillados (National Sewer and Water Institution) in order to put into effect this possibility that was available according to the law; and eventually Acueductos Y Alcantarillados agreed to participate in the initiative.
As the project got bigger, and as a mutual agreement consent between Acueductos Y Alcatarillados and the developers, it was decided to change the legal figure to continue the project, changing from a society to a trust agreement, which establishes all the specific conditions to complete the project.
It was only two weeks ago that the Board of Directors of Acueductos Y Alcantarillados in San José ratified the accord to proceed with the signing of the trust agreement, provided that the project had the supervision and counseling of Acueductos Y Alcantarillados, in order to improve and reinforce the infrastructure of the aqueduct of the Coco area.
This means that the trust agreement has been duly signed by the authorities of Acueductos Y Alcantarillados, by the Fiduciary which is Banco de Costa Rica, which is in charge of supervising and ensuring that each party complies with all their duties and responsibilities; and by the developers as part of the trustees of the trust agreement.
Another very important element of the trust agreement, is the fact that all the required financial resources to complete the infrastructure works and necessary investments to accomplish the project have been already covered by the developers that are involved in the project.
In the case of new developers willing to take advantage of the enhanced infrastructure of the aqueduct of Coco for their developments, they will have to cover the corresponding portion, according to the quantity of new services they require, and this way the original developers could recover part of their initial investment.
Another interesting aspect included in the trust, is that requests for new services for an individual family home, are not subject to cover part of the initial investment made by the developers, as it should be in the case of requests of new developers.
Mr. Muñoz indicated that at this moment they are trying to convince Municipalities and the INVU (Urban and Housing Authorities) of the benefits of this initiative for the development of infrastructure, so that thy provide the necessary support to proceed with the works required to complete the project.
One of the questions asked by the participants referred to when it is expected that this Project will be operative, assuring availability of water for all the developments.
Mr. Muñoz stated that he is unable to establish a definite term, but they are making all the efforts for this project to start operations before finishing the next dry season in Guanacaste, that is around the month of April, 2008.
Regarding this same point, Mr. Arroyo indicated that given the status of the trust, which is duly executed; and considering also that the funds to complete the project have been already provided by the developers, he considers that this project must be operative in around six months.
The general perception of the attendants at the end of the meeting was very positive and optimistic, since they were able to confirm that there is a real process towards improving the availability of water in the Coco and Ocotal areas.
RESUMEN DE LA REUNION SOBRE ACUEDUCTO DEL COCO
El miércoles 15 de Agosto de 2007, Grupo Mapache patrocinó una presentación en sus oficinas principales en Playas del Coco, con el propósito de informar a clientes, desarrolladores, agentes de bienes raíces y público en general, sobre los alcances y la situación actual del proyecto para fortalecer el acueducto del Coco.
El Sr. Carlos Arroyo dio la bienvenida a un grupo de cerca de 50 personas que se dieron cita en las instalaciones de Grupo Mapache; introduciendo al mismo tiempo a los licenciados Pedro Muñoz y Carlos Darío Angulo del Bufete Arias y Muñoz, quienes luego explicaron sobre los lineamientos del contrato de fideicomiso que conlleva este proyecto.
Don Carlos Arroyo en primera instancia se refirió al hecho de que en la actualidad existe una serie de rumores y comentarios sobre el proyecto del acueducto del Coco; y por esa razón consideró muy importante ofrecer dicha presentación, de manera que las personas interesadas no sean mal-informadas por gente inescrupulosa que habla de temas sin tener la información y conocimientos reales de la situación. Gente que incluso ha esparcido ideas tales como que la inversión en el área del Coco no es rentable porque aquí no hay agua, lo cual afecta directamente la colocación y venta de propiedades en toda la zona.
El Sr. Arroyo fue enfático en que dado el avance de esa iniciativa, que ya cuenta con el fideicomiso debidamente firmado por todos los participantes; y además cuenta con los recursos financieros que han sido aportados por todos los desarrolladores involucrados, no existe razón alguna para que este proyecto no se concluya en el corto plazo.
También se refirió a ciertos aspectos técnicos del proyecto, qué se ha hecho en materia de obras de infraestructura y qué se piensa hacer para mejorar la infraestructura del acueducto del Coco, de manera que todas las personas y desarrollos tengan la seguridad de que contarán con la disponibilidad de servicios de agua en sus unidades habitacionales.
Don Carlos indicó que actualmente existen cuatro pozos que alimentan el acueducto del Coco. Sin embargo, como parte de los planes del nuevo proyecto, ya se han perforado siete pozos más, tres en el área del Coco y cuatro en el área de Sardinal, donde existen muy buenas fuentes de agua.
Se está en el proceso de adquirir la tubería para ser instalada y traer el agua a dos tanques de captación que se tiene planeado construir en la parte alta del Coco, cerca de la carretera que va a Playa Hermosa; desde donde de inyectará el precioso líquido en el acueducto existente, aumentando de esta forma la cantidad y presión de agua disponible en el acueducto.
Adicionalmente el Sr. Arroyo indicó que se está en proceso de establecer las estaciones de bombeo para hacer llegar el agua desde los pozos al nuevo sistema de tuberías que se adicionarán al acueducto.
El total de desarrolladores que están participando en este proyecto es de 32, los cuales se han dividido así:
Desarrolladores Grandes: 8 Servicios solicitados: 5,572 Porcentaje participación: 86.8 %
Desarrolladores Pequeños: 24 Servicios solicitados: 874 Porcentaje participación: 13.2 %
En total, los nuevos servicios solicitados por los desarrolladores participantes en el proyecto es de 6,626; y se espera que este nuevo proyecto genere disponibilidad para entre 8,000 y 10,000 nuevos servicios, de manera que se estima que la demanda está suficientemente cubierta para los próximos cinco años.
Seguidamente el Lic. Pedro Muñoz se refirió al tema del agua en la zona de Guanacaste. El Lic. Muñoz fue muy enfático en que no existe un problema de falta de agua, lo que realmente existe es un problema de falta de infraestructura para llevar el agua desde donde está disponible, hasta donde se necesita.
Este problema de infraestructura es un problema general de Costa Rica; y es evidente en las carreteras, puertos, aeropuertos y en la infraestructura para brindar servicios como agua y electricidad. Para el Lic. Muñoz, el gobierno no ha sido capaz de mantener y actualizar la inversión en infraestructura en los últimos treinta años; y esto es lo que ha generado los problemas que se presentan en la prestación de ciertos servicios básicos como el agua y la electricidad, muy evidentes en la zona de Guanacaste. El Lic. Muñoz indicó que su firma se siente muy orgullosa de poder llevar adelante una iniciativa de esta índole, en apoyo a todos los desarrolladores que ellos representan en la zona; y que el proyecto es una realidad palpable en este momento ya que el fideicomiso ya ha sido ejecutado, esto es, ya ha sido firmado; y además se cuenta con los fondos necesarios para completar el proyecto. Su firma de abogados se siente comprometida con esta iniciativa y está seguro que la misma será todo un éxito.
A continuación, el Lic. Carlos Darío Angulo se refirió a la etapa en que se encuentra el proyecto del Acueducto del Coco, el cual está en la fase de un fideicomiso que administrará el proyecto.
Para comenzar, el Lic. Angulo indicó que en la ley costarricense existe muy claramente planteada la posibilidad de que uno o varios desarrolladores puedan crear o desarrollar bajo su propio costo la infraestructura necesaria para poder acceder a fuentes de agua o electricidad para poder dar disponibilidad de esos servicios en sus proyectos. Esta infraestructura luego debe ser trasladada a la Institución Pública encargada de administrar y brindar ese servicio a la comunidad. Se define que desarrolladores adicionales que deseen aprovecharse de dicha infraestructura para acceder a esos servicios para sus desarrollos, deben cubrir la parte proporcional de la inversión en función del número de servicios que requieran; y así los desarrolladores que pusieron la inversión original pueden recuperar parte de dicha inversión.
O sea, es un mecanismo perfectamente legal, pero que hasta el momento no se había utilizado. El proyecto del acueducto del Coco es el primer esfuerzo para mejorar la infraestructura existente y su firma considera que este esquema será el modelo a seguir no solamente en Guanacaste, sino también en otras áreas del país donde se requiera establecer o mejorar la infraestructura existente.
El proyecto del Acueducto del Coco se inició hace dos años con la sociedad COCO WATER, S.A., formada por un grupo de desarrolladores que requerían mejorar la infraestructura del acueducto del Coco para poder llevar el servicio de agua potable a sus desarrollos en la zona.
Esta sociedad entró en conversaciones y negociaciones con Acueductos y Alcantarillados para llevar a la práctica esta posibilidad plasmada en la ley; y eventualmente Acueductos y Alcantarillados estuvo de acuerdo en participar en la idea. Dado el crecimiento del proyecto; y de común acuerdo entre los desarrolladores y Acueductos y Alcantarillados, se decidió cambiar la figura legal para continuar el proyecto, pasando de una sociedad anónima a un fideicomiso, donde se establecieran todas las condiciones específicas para llevar adelante este proyecto.
No fue sino hasta hace dos semanas cuando la Junta Directiva de Acueductos y Alcantarillados en San José ratificó el acuerdo de proceder con la firma del fideicomiso que establece todos los lineamientos para llevar a la práctica el proyecto, con la supervisión y asesoría de Acueductos y Alcantarillados, para mejorar y reforzar la infraestructura del acueducto del Coco.
Es decir, el fideicomiso se encuentra debidamente firmado por las autoridades de Acueductos y Alcantarillados, por el fiduciario que es el Banco de Costa Rica, encargado de supervisar y asegurarse que cada parte cumpla con lo que le corresponde y por los desarrolladores como parte de los fideicomitentes de este fideicomiso.
Otro elemento muy importante en este fideicomiso, es el hecho de que el mismo ya cuenta con los recursos financieros necesarios para llevar a cabo las obras e inversiones necesarias para completar el proyecto. Dichos recursos han sido cubiertos por los desarrolladores que están participando en el proyecto.
En el caso de que nuevos desarrolladores deseen aprovechar esta ampliación de la infraestructura del acueducto del Coco para sus desarrollos, deberán aportar la parte correspondiente en función de la cantidad de servicios nuevos que requieran; y así los desarrolladores originales podrán ir recuperando parte de su inversión inicial.
Un aspecto importante que se menciona en el fideicomiso, es que las solicitudes de servicios nuevos para una casa de habitación de una familia, no estarán sujetas al cobro o aporte por parte de esas familias a la inversión de los desarrolladores originales, como sí lo deben hacer las solicitudes de nuevos desarrolladores.
El Lic. Muñoz indicó que en este momento se está en un proceso de convencer a las Municipalidades y al INVU sobre las bondades de esta forma de desarrollo de infraestructura, a fin de asegurar su respaldo y proceder luego con las obras y trabajos necesarios para completar el proyecto.
Una de las preguntas formuladas por uno de los asistentes se refirió a cuándo se espera que este proyecto entre en operación, asegurando la disponibilidad de agua para todos los proyectos de desarrollo involucrados.
El Lic. Muñoz indicó que no puede establecer un plazo definitivo, pero que se están haciendo esfuerzos para que este proyecto pueda entrar en operación antes de terminar la próxima estación seca en Guanacaste, esto sería alrededor del mes de abril del 2008.
El Sr. Carlos Arroyo se refirió a este punto indicando que dado que el fideicomiso se encuentra debidamente formalizado; y además se cuenta con los recursos económicos necesarios para concluir el proyecto, él considera que el mismo debería entrar en operación en un plazo de unos seis meses.
En general la percepción de los asistentes al final del evento fue muy positiva y optimista, en el sentido que pudieron constatar que existe un proceso real en camino para mejorar la disponibilidad de agua en el área del Coco y Ocotal.
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